一座城市的进阶，从来不止产业能级的持续跃升，更在于人居空间迭代、民生配套完善、本土文化传承的同频共进。立足深圳都市核心区扩容发展大局，中部南湾石芽岭片区，依托原生生态基底、十字枢纽区位、全域连片更新规划，城市界面、配套能级、人居品质迎来全方位提质升级。

恰逢片区发展关键节点，深耕深圳29载的市属国企特发地产，匠造的约54万㎡复合型TOD综合体——特发•臻华府，迎来重要节点：项目已正式获批预售，目前冻资通道已开启，进入开盘倒计时。

一座大城上新，四重价值焕新。片区连片共建新模式、公建前置民生新配套、双轨联动复合型新大城、文脉共生人文新营造，四大维度共振赋能，拉开深圳中部石芽岭片区全域蝶变序幕。项目立足“公共配套共建、生态空间优享、全龄民生共融、岭南文脉共续”开发内核，以城居共生顶层规划，持续赋能片区民生人居提质升级。

大城落地，重构深圳中部城市发展格局

片区格局的迭代重塑，依托顶层规划赋能，更需要标杆项目落地兑现。特发•臻华府的重磅入市，推动石芽岭片区从传统的“公园+成熟居住区”模式，蝶变为集TOD轨道、居住、公园、文体、学校、商业于一体的复合型模式，区域人居价值迎来全新进阶。

从城市区位来看，石芽岭坐拥深圳地理中位核心优势：北上联动中部科创产业组团，南下无缝接驳罗湖成熟主城，精准承接主城通勤人群、科创从业精英安居需求，搭建就近就业、就近安居的良性产居生态。

示意图

区别于福田、前海高密度商务开发板块，片区坐拥石芽岭公园、南湾郊野公园两大原生城市绿肺，是主城为数不多，实现产业高效发展、低密生态宜居双向平衡的价值板块，原生宜居基底得天独厚。特发•臻华府依托片区官方规划基底打造，既是片区城市界面提质的启动载体，更是都市核心区产居融合的标杆范本。

国企秉持公共思维，深耕片区共建长效运营

特发•臻华府的开发主体特发地产，隶属于深圳市特发集团有限公司。特发集团深耕经济特区四十五载，是深圳城市建设、产业发展、民生改善的亲历者、参与者与建设者。特发地产二十九载匠心筑家，亲历了这座城市生长的每一种形态，见证着深圳人居的升级。

落子石芽岭，特发地产跳出传统住宅开发思维，以公共服务为先、片区共建为本，依托全域大城运营逻辑，推动教育、文体、市政配套与住宅同步规划、同步建设、同步落地，补齐片区民生短板。

南湾文体中心效果图

文体配套提速兑现：南湾文体中心已于2026年3月完成全过程设计招标，预计2028年竣工交付。项目落成后，将与片区各类公共空间联动互补，补齐区域大型文体配套短板，进一步完善覆盖全年龄段的文体服务体系。

教育配套闭环提升：项目东侧规划54班九年一贯制公办学校，将引入深圳大学附属教育集团，定名深圳大学附属南湾学校，预计2028年9月正式开学；社区自带18班公办幼儿园，由国企特发配建施工，实现全龄公办教育落地，有效扩充片区公办教育资源，形成“幼儿园+九年一贯制”一站式升学链，家门口入学无缝衔接。

九年一贯制公办学校效果图

优化社区出行：依托全域TOD一体化规划，规划升级社区内慢行路网、地铁接驳通道、公共空间，打通社区出行微循环，全面提升片区通行效率与便民度。

复合型枢纽TOD

构筑主城集约宜居生态圈

当下深圳正大力推行“轨道+物业”一体化集约建设，节约城市土地资源、减少路面通勤车流，践行低碳高效城建理念。约54万㎡特发•臻华府复合型TOD综合体，精准契合主城城建导向，成为中部TOD模式标杆项目。

项目整合品质住宅、大型邻里商业、商务办公、精品酒店多元业态，实现土地高效利用、业态闭环共生，足不出片区即可满足日常购物、商务办公、休闲社交全维度生活需求，自成一体化主城生活生态圈。

双轨黄金加持，赋能产业通勤双向赋能：项目双地铁无缝接驳，坐拥极强城市联动价值。

其一，已通车地铁14号线石芽岭站，项目规划全域无风雨接驳，作为主城快速通勤干线，4站直达福田岗厦北枢纽，极速联动主城政务商圈，大幅压缩通勤时长，构筑高效人居通勤线；

其二，在建地铁17号线为片区产业价值重磅加码，线路串联罗湖、布吉、南湾、平湖核心片区，联动平湖智造产业基地、罗湖水贝珠宝产业集群，直通罗湖西、毗邻香港，是贯t/p>

双轨联动之下，项目多维交汇主城政务、核心商圈、产业集群，依托综合体自带商业配套，打造轨道接驳、商业赋能、慢行归家的漫生活体验，从容实现高效工作、惬意生活双向平衡。

结合岭南多雨气候，项目规划打造轨道—社区—商业一体化风雨慢行连廊，全天候无障碍通行。清晨自石芽岭站出发，15分钟黄金通勤半径直达福田，让工作与生活从容切换，赋予人居实打实的出行温度。

融岭南文脉于建筑

打造全龄有温度人文社区

高阶人居，建筑为骨，文脉为魂。南湾本土岭南村居文脉底蕴深厚，特发•臻华府确立“站城一体×岭南新生”营造主线，萃取镬耳山墙、中式花窗、岭南水景造景在地元素，融入建筑立面、归家大堂、园区廊架等全公共空间，让建筑贴合片区人文，实现现代建筑与岭南烟火共生相融。

社区全域践行全龄友好营建标准，划分多元公共社交空间：童趣满满的主题儿童乐园，守护亲子时光；球类场地、泳池、健身区，满足年轻人运动休闲需求；静谧阅读区、棋牌空间，为长者打造安逸康养天地；艺术社交剧场等场景，则为邻里交流搭建平台，营造和睦温暖的社区氛围。

项目打造内外双园生态格局：社区内部绿化率高达31.5%，打造多层次沉浸式立体园林；外部紧邻石芽岭、南湾两大城市生态公园，推窗揽绿意，出门即入园，室内居住空间与城市生态无缝呼应，最大化提升居住舒适度。

户型设计上，项目全系户型依新规打造，适配岭南采光通风居住习惯，依托首批楼王优质开窗面，引园景山景入室，空间通透实用，梯度覆盖全家庭置业需求。

建面约87㎡三房两卫：片区稀缺横竖厅双版式可选，适配不同居家偏好；全屋标配新规飘窗，横厅搭配约5.3m客餐厅拓展飘窗、无柱L型主卧飘窗，使用率与采光质感兼具。

建面约96㎡三房两卫：纯竖厅通透格局，动静分区清晰，居家降噪私密性更强；搭配约6m宽景阳台，拓展休闲空间；搭载项目专属S型分户隔墙，优化入户收纳，适配进阶首置家庭。

建面约114㎡~143㎡四至五房：全生命周期弹性百变户型，升级市面稀缺5大居家活力点位，家庭互动氛围感更强；114㎡适配轻改善，空间开合自由；143㎡片区顶格百变户型，可塑性拉满，适配精英大家庭自住。

一座片区的跨越式蝶变，往往始于一座标杆大城的落子赋能。

从零散粗放开发，到国企统筹连片共建；从配套短板凸显，到城市级公建同步落地；从单一居住小区，到生态、轨道、人文、商业一体大城，特发•臻华府以连片共建新模式、公共优先新配套、轨道集约新大城、岭南共生新人文四大核心价值，完成石芽岭片区人居全新价值占位，锚定深圳中部民生人居新高度。

项目首批推出共314套商品住宅，均为景观、朝向、静谧性优质单位，特发作为老牌国企，定价策略更实在：备案价贴近市场真实价格，折扣也贴合市场价格，不做虚高再打折的套路，约87㎡391万～417万，约96㎡427万～470万。相较周边鸿荣源尚峰十年楼龄都能站住5.6万/㎡，石芽岭片区在市场最差行情里也有5万/㎡的底价支撑。特发臻华府本次价格，安全边际充足，贴合民生置业初心。随着6月12日取证、也即将进入开盘节点，这批高质房源将有效补充中部核心区改善型供应，推动石芽岭城市功能与居住品质持续升级。

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